华润深圳湾悦府——备案名：柏宁花园（一期）柏瑞花园（二期）
开发商：华润置地（深圳）有限公司
1、从交通层面来看，相信深圳人没有人不知道深圳湾体育中心春茧的吧？直接上个图好了，一图顶千字。随着城市中心的西移，10年前中心在罗湖、今天中心在福田，未来福田前海双中心的格局下，深圳湾轴线刚好就在双中心之间。
2、从商业与教育等配套情况来看，周边学校都为外国语旗下名校，南山外国语学校科苑分校和南山第二外国语学校，两所学校都排在深圳名校之列，特别是南山第二外国语2013年中考录取182人，八大录取比率39.01%排名全市第四位，无论学区划分在哪，教学质量都是非常优质的。
另外周边海岸城、保利文化广场等商业体量已经达到31万㎡，加上后海总部基地在建和规划中的万象汇、鹏润达商业广场等商业项目约120万㎡体量，周边2公里大型商业体量超过150万㎡，因此可以看出深圳湾悦府的所在地段的教育资源和商业价值毋庸置疑是能够支撑其豪宅定位的。
3、从资源上看，对人文、自然等独特资源的占有，独一无二方能凸显价值，深圳湾本身自然资源就是项目最大的资源卖点，享受独一无二的头排深圳湾景观资源。另外从周边紧邻的深圳湾体育中心来看，文体资源非常丰富，如今在深圳体育中心内各种文艺演出自不必说，从场馆商家来看，击剑、壁球、网球、游泳各种项目都有，且场馆设施运营维护很好。
深圳湾体育中心也是目前深圳少数实现盈利的体育场馆之一。
4、并且悦府在深圳城市核心位置还能享受到大沙河高尔夫、深圳湾滨海长廊的自然景观。在南中国也就只有在深圳湾能够享受到如此丰富的自然人文资源了。
在悦府拍摄的深圳湾景观，展示一下深圳湾风光，理论上在悦府的景观也和此相近。
深圳湾体育中心方向景观
深圳湾方向景观
6、项目详情（南北两区之间被海德三道分割开。）
下面进入正题，华润深圳湾整个项目由南北两区组成，南区主要为以办公为主的华润总部大厦（春笋）、华润万家大厦、商业万象汇、酒店、高端商务公寓和两栋住宅组成。本次推出的悦府位于北区为纯住宅项目，项目共两栋组成，占地1.48万㎡总建面11.6万㎡，体量并不算大。
7、项目内情况：
项目由1栋与2栋两栋超高层住宅楼组成，其中1栋共52层175米，2栋51层172米，均为板式结构， 3梯2户设计，面积段在249-364㎡，共推出6个户型
具体分布情况如下
8、项目周边情况
项目紧邻深圳湾体育中心室外网球和篮球场地，但由于北面1栋紧邻深圳城市主干道滨海大道，噪音影响不可避免，虽然安装有隔音玻璃，关上窗户噪音并不明显，但在晴朗的天气里无法自由的呼吸深圳湾的空气不免感到遗憾。
另外离项目1栋约70米处有一加油站，其与悦府最近距离为52米，经过查询该加油站为三级加油站。汽车加油站油罐容量越大，火灾危险性就越大。
目前我国根据加油站油罐容量大小，将加油站分为三个等级。
一级站：油罐总容量121 m³-180 m³，单罐容量不大于50 m³；
二级站：油罐总容量61 m³-120 m³，单罐容量不大于50 m³；
三级站：油罐总容量为60 m³以下，单罐容量不大于30m³。
从安全距离上看，根据民用建筑物保护类别规定，总建筑面积超过5000㎡的居住建筑和商住楼，算一类保护物。
而根据加油站周边安全距离标准看，三级加油站的安全距离为16米，并且对汽油罐及其通气管管口，若设有卸油油气回收系统，本表的距离可减少20%；当同时设置卸油和加油油气回收系统时，本表的距离可减少30%，但均不得小于5m。而悦府离加油站最近的1号楼距离在52米左右，因此从理论上看是符合国家安全标准的。
但是作为一个豪宅项目，有个加油站在旁边确实影响品质与形象啊。看着就是不舒服不是吗？
9、项目价值点
目前市面上太多伪豪宅，只要户型大一点，大家都宣称自己为豪宅。那么悦府作为一个豪宅，必须至少在地段、资源上做到独一无二的占有，才能达到豪宅的标准。举个例子，就像奢侈品，独一无二方显尊贵。
一般来说资质平庸的地段是不足以承载豪宅的价值的，那么首先来看一下地段，项目所处位置位于后海总部基地范围内，首先后海总部基地定位为，以金融、商务办公、商业服务、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心区。后海总部基地用地面积2.3平方公里，规划总建面约400万㎡，其中办公空间约280万㎡，商业空间约120万㎡，且多数项目土地出让时规定拿地企业必须持有15年后方能出售，因此大多数项目均为自用兼出租，并不对外分散出售。通过企业自持将有效保证物业运营和维护情况。
据粗略统计，目前后海总部基地共有21块土地成功出让并施工建设，总施工建筑面积约289万㎡，占后海总部基地总建面的72.25%，其中包括阿里中心、天虹总部大厦、中铁南方总部大厦和航天科技大厦在内的项目已经入伙或处于招租阶段，目前整个后海发展已经进入发展的高峰期。
10、外补充一点，目前在后海总部基地范围内，主要以商业和办公用地为主，纯住宅用地偏少，在售的居住型项目仅有深圳湾壹号的商务公寓，而后续悦府南区也仅有2栋住宅，其余以高端商务公寓为主，因此首付三成的住宅项目在后海总部基地范围内比较稀缺，且相对首付五成，最长仅能贷款十年的商务公寓相比，杠杆效率还是比较高的！因此认为光凭可以首付3成的购买条件在后海总部基地核心区里，就是一个很大的卖点。
深圳湾悦府汇聚了湾区最好的自然景观资源、最好的商业配套资源和优质的文化体育资源，后海从填海开始至今大约20年的时间里，一步一步从一片滩涂到如今繁华的后海，就是为最终实现后海总部基地的高价值，而悦府作为后海总部基地唯一的纯住宅用地，在后海即将进入价值巅峰时推出，享尽了后海最优质的资源，深圳湾上的明珠确实实至名归！
2018年2月，豪宅中的精品悦府一期提前4个月入伙了，而光入伙准备工作开发商在半年前就开始准备了，入伙现场更是仪式感十足。带精装交付使用，细看其装修设计精湛之处，无不让人称赞，多数业主看后连连表示满意。下面就带大家一起体验下悦府“壕”的世界。
业内人士曾爆料，悦府是华润置地TOP系列的明星产品，是领衔其在深圳区域乃至全国范围内高端项目的代表作。这个项目不论从它所享有的周边配套资源，还是华润置地内部为其配备的团队资源，都是城市级别的。所以，最终这个楼盘要呈现出来的效果，你说标准高不高？
南区（二期）柏瑞花园
住宅为2栋（1栋44层，2栋43层）超150米高超高层建筑，4层以下为商业，总户数350套，具有530个停车位相对充足。
从具体经济指标中可见，南区整体密度达到9左右，建筑密度达到了83.8意味着公共花园空间将主要由商业（万象汇）屋顶来提供。
一层5户，三种户型分别是：
建筑面积约220-229㎡ 三房两厅三卫
建筑面积约164㎡ 两房两厅两卫
建筑面积约105㎡ 一房一厅一卫
建筑面积约220-229㎡ 三房两厅三卫
位于项目1栋E户型东向偏南，和2栋E、A户型朝北偏东或西偏北。通透布局通风采光性能佳，空间尺度优秀，客厅开间达到5.25米。所有卧室开间可达3米以上，主卧自然通透舒适度佳，玄关设计具有极佳的隐私保护功能。 如不需要保姆房可与临近空间可合并作为小房间使用，或做公卫将客房作为带卫浴套间使用。
1栋具有良好的视野景观可见春茧，2栋A临路，受到西晒影响较大，2栋E具有屋顶花园景观。
建筑面积约164㎡ 两房两厅两卫
位于项目1栋A、B、西向偏北，D东向偏南，2栋B西向偏北。通透布局但功能区生活阳台处于功能凹槽内部，采光效果相对较弱。房间空间尺度优秀，客厅开间达到5.2米，主卧开间达4.65米，双向采光，自带阳台具有完善的内外部空间，如不需要可扩入主卧近一步增加主卧空间。
入户玄关对于私密性具有很好的保护。1栋D同时具有东向和南向花园景观，价格应相对较高。1栋A、B和2栋B可能受到西晒影响较大。
建筑面积约105㎡ 一房一厅一卫
项目最小户型，位于1、2栋C户型位置。南向，单面采光，客厅开间尺度可达6.2米，带入户花园，具有良好的功能性和实用性。主卧套间宽敞舒适，卫生间开窗方向为功能凹槽，采光相对较弱。如由房间数量的需要可将10米左右的面宽分为4、3、3划分，但会直接降低尺度品质。1栋相对安静程度较佳，2栋可见南向春笋。
总结
作为豪宅产品，户型尺度较大，所有户型客厅开间都达到6.2米，主卧套间宽敞舒适。
为迎合项目周边整体的协调性，外墙无主阳台设计。晾晒主要由干衣设备完成。
朝向方面西向单位短期内无遮挡西晒影响较大，未来将会有两栋写字楼遮挡得到有效缓解。
框架+剪力墙结构使得内部空间具有良好的自由度，由于非毛坯交房该特点难以得到较大发挥。
时光深处，岁月静好
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作者：新社区管家
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